До сих пор нет ясности по реализации закона ФЗ-294 о дополнительных гарантиях участникам долевого строительства. Он начал действовать 1 января 2014 года, но до сих пор фактически не действует. С другой стороны, его применение пока что ничего кроме дополнительной финансовой нагрузки на добросовестных застройщиков и повышения стоимости квадратного метра - не несет.

Законодатель предусмотрел три вида подкрепления обязательств при заключении договора долевого участия с гражданами: гарантии (сейчас это существует в виде поручительства) банка, страхование гражданской ответственности и вступление в Общество взаимного страхования. Все три способа предполагают возмещение дольщику его потерь при банкротстве недобросовестного застройщика. И, разумеется, каждый из этих способов добавляет определенный процент к стоимости квадратного метра для населения

В этом законе есть много тонких мест. Во-первых, комплекс мер, увеличивающих финансовую нагрузку на застройщиков может просто отсечь от рынка небольшие, но качественно выполняющие свою работу компании. Они не смогут выполнить требования страховой компании или ОВС и просто перестанут работать. С другой стороны, для недобросовестных застройщиков появляется дополнительная лазейка для вывода средств и неисполнения обязательств. Представим ситуацию: в компании заканчиваются деньги из-за плохого управления или она имеет злой умысел и выводит деньги. В таком случае, строители просто перестанут работать и постараются быстрее уйти с площадке, потому что тогда не нужно решать проблему. Ведь существует фонд, который покроет убытки частных инвесторов. Иными словами, пропадает стимул достраивать объект.

Во-вторых, банки до сих пор не готовы брать на себя обязательства по поручительству. Для них это просто слишком рисковано, да и не выгодно. Страховые компании также не горят желанием исполнять закон ФЗ-294. Это недостаточно прогнозируемые риски, которые в итоге выражаются в слишком высокие тарифы - они же в конечном счете увеличивают стоимость жилья, снижая коммерческую или инвестиционную привлекательность квартир.

В-третьих, Общество Взаимного Страхования. Новое название, старая история. Фактически ОВС дублирует обязательное членство строительных компаний в СРО. Предполагается, что каждый застройщик, вступая в ОВС, должен будет осуществлять отчисления в фонд организации. Из которого в случае чего обманутым дольщикам возместят. Исходя из расчетов статистики банкротств строительных компаний в России, которую собирает Минрегионразвития, можно предположить, что размер отчислений будет составлять до 5% от рыночной стоимости объекта. ЖК «Рощинский» стоит 2 миллиарда 200 миллионов рублей, то есть застройщик должен перечислить 110 миллионов рублей. Соответственно, восполнять эти затраты пришлось бы за счет повышения стоимости квадратного метра.

Еще вопрос с ОВС. Возмещение из фонда стоимости неполученной квартиры будет происходить на основе средней стоимости квадратного метра, а не рыночной. То есть, дольщик получит не полную компенсацию своих затрат.

Повторюсь, что ни один из этих механизмов сегодня не работает и не является применимым в условиях современного рынка. Но почему-то все забывают о деньгах, которые строительные компании платят Саморегулируемым организациям за получение допуска к работам. Помимо того, что существуют вступительный и годовой взнос, СРО собирает со строителей взносы в Компенсационные фонды. «Корпорация «Маяк» состоит в СРО «Союз строителей Свердловской области». Компенсационный взнос составляет три миллиона рублей. Кроме того, страховая сумма - 35 миллионов рублей. Деньги же из фонда выплачиваются в очень ограниченных случаях - если члены СРО допустили причинение вреда из-за недостатков работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, по которым компания имеет допуск.

Всего в данной СРО состоит 445 организаций, которые внесли как минимум по 300 000 рублей в Компенсационный фонд. Максимум - 10 000 000 рублей. Таким образом, минимальная сумма, которая внесена в КФ составляет 135 миллионов рублей. Если взять средний сумму среднего взноса - три миллиона, то общий объем средств увеличивается до 1 миллиарда 335 миллионов рублей. Это половина стоимости ЖК «Рощинский».

Как используются эти деньги, кроме того, что лежат на депозитах в банках и СРО собирает проценты с вклада? Почему вместо того, чтобы их использовать, на застройщиков возлагают дополнительные обязательства? Кто мешает направлять эти деньги на компенсации обманутым дольщикам? Я считаю, что участники строительного рынка должны пересмотреть свое отношение к роли СРО. Строительным компаниям приходится вытаскивать средства из бизнеса и при этом они остаются никак не защищены от новых способов административного давления. В СРО деньги из Компенсационного фонда могут использоваться для страхования ответственности застройщика и выплаты дольщикам их потерь в случае, если их дом будет брошен банкротом.