Система СРО изжила себя и требует либо кардинальной реформы, либо упразднения, считает Заслуженный строитель России Владимир Коньков.

В этом году были приняты два крайне важных для строительной отрасли документа: ФЗ №241 «Об участии в долевом строительстве» и ФЗ №372  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс». Согласно новым поправкам в законах, с 1 января 2017 года застройщикам придется платить взносы сразу в два компенсационных фонда: фонд СРО и фонд «обманутых дольщиков».

Последний подразумевает, что застройщик в качестве страхования своей гражданской ответственности обязан перечислять в специальный фонд минимум 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Собранные таким образом деньги должны пойти на завершение строительства в случае, к примеру, банкротства застройщика.

Кроме того, с нового года вводится практика, когда все деньги дольщиков будут собираться на специальном банковском счету. При этом застройщик сможет получить эти деньги только по заявке и только в случае выполнения особых требований.

— Все нововведения выгодны исключительно банкирам и страховым компаниям, — заявил основатель Корпорации «Маяк» Владимир Коньков. — Строительные компании не заинтересованы в каких-либо отчислениях и «долгих» деньгах. Для населения же это означает только одно — стоимость квадратного метра взлетит, ведь все свои издержки застройщик переложит на покупателя.

Экс-депутат Законодательного собрания Свердловской области Владимир Коньков является автором первого в России закона о защите обманутых дольщиков. Одним из пунктов нового закона было введение контроля со стороны госстройнадзора за строящимися объектами долевого участия граждан: застройщик должен был ежеквартально сдавать отчеты о поступлении денег дольщиков и об объемах выполненных работ. Сравнив эти два отчета, любой проверяющий мог увидеть, назревает «обманутый дольщик» или нет.

Такой механизм контроля позволил бы минимизировать появление «обманутых дольщиков» и точно бы не надо было сегодня создавать какие-то новые правила работы с деньгами дольщиков. К сожалению, эти пункты в закон не вошли.

 «Обманутые строители»

— Чиновники слишком много навесили на строителя в последнее время, — заявил Владимир Коньков. — Застройщику приходится платить везде и всюду, порой уже дублируя сделанные платежи. В связи с этим и возникает вопрос в целесообразности системы СРО, которая не выдержала проверку на самостоятельность. СРО превратился в формальный контролирующий орган, работающий только для сбора денег. Сейчас уже мало, кто из строителей сможет четко сказать, зачем нужны СРО.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, саморегулируемая организация несет «солидарную ответственность» по обязательствам своих членов, в случае, причинения вреда физическим или юридическим лицам, например из-за обрушения здания, нанесения вреда окружающей среде.

— Но я ни разу не слышал, чтобы СРО кому-то что-то выплачивало. Ни разу не было случая, чтобы СРО защитила застройщика или, напротив, выплатила компенсацию кому-нибудь из владельцев недвижимости, — заметил Владимир Коньков. — СРО — кормушка отдельных коррумпированных лиц и инструмент давления на застройщика.

Так, в одном из регионов бывший руководитель лицензионного центра, возглавлявший местную СРО, убедил строителей, что они не смогут работать, если не станут членами подконтрольной ему СРО. И вынудил первые 100 компаний, помимо законных взносов заплатить в СРО по одному миллиону рублей. На эти деньги он построил «Дворец строителей», который использовал в своих личных целях. После этого, строители быстро поняли, что не имеет значения, в какой СРО они состоят, все свидетельства о допуске к работам имели равную силу. Строительные компании могли выбирать любую более чем из 300 СРО в любом городе. Больше всего СРО, появилось в Санкт-Петербурге и Москве, вступить в которые можно было без особых финансовых затрат.

И вот, летом этого года появился новый закон, который опять сулит чиновникам региональных СРО господство над строительным рынком. Для строительных фирм, зарегистрированных в регионах, где сохранится свобода выбора СРО, практически ничего не изменится. А вот строители из тех субъектов, где останется только одна строительная СРО, окажутся в сложной ситуации. Пользуясь своим положением, СРО смогут устанавливать любые вступительные взносы, проводить любые внеплановые проверки.

Создать новую СРО практически невозможно. Статус саморегулируемой организации присваивает Ростехнадзор. Чтобы подать документы, необходимо получить согласие НОСТРОЙ (Национального объединения строителей) — а оно может отказать без объяснения причин. За последние два года в стране не было создано ни одной новой СРО.

Некоторые эксперты успокаивают: мол, уральским строителям опасаться нечего, в Екатеринбурге зарегистрировано шесть строительных СРО.

— Между тем, большая их часть контролируется отдельными коррумпированными чиновниками администрации Екатеринбурга, — отметил Владимир Коньков. — Добросовестным застройщикам придется столкнуться с противодействием, если они не захотят работать по правилам «свой-чужой».

Есть и еще одна проблема: выйти из СРО чужого региона и зарегистрироваться по месту прописки нужно до 1 декабря 2016 года, только в этом случае ранее уплаченные взносы переведут в компенсационный фонд «родного» СРО. Но не факт, что в полном объеме. Руководство одной из СРО Санкт-Петербурга приняло решение перевести членам, покидающим организацию, менее половины их взносов, так как СРО несет огромные убытки — теряет более чем 200 млн. рублей компфонда.

Какие деньги?

Вступительный взнос в СРО в России колеблется от 100 тыс. рублей до 5 млн. рублей в зависимости от  стоимости строительных работ. Плюс ежегодный членский взнос.

За семь лет все СРО должны были собрать, по оценкам экспертов, 97 млрд. рублей. Но сколько собрано в реальности, никто сказать не может. Тем более, что большая часть этих средств была попросту «потеряна».

Так, недостачу в 30 млрд. рублей НОСТРОЙ выявил, после того как все СРО обязали перевести средства компфондов в уполномоченные банки. А именно, согласно тому же федеральному закону №372 все СРО до 1 ноября 2016 года должны были перевести накопленные членские взносы на счета определенных кредитных организаций. Однако глава Минстроя РФ Михаил Мень заявил, что только 15% СРО открыли спецсчета и перевели средства, остальными займется прокуратура. Чтобы «потерять» деньги руководители СРО размещали накопления под маленький процент в банках, которые подозрительно быстро лишались лицензии.

— Принятие поправок в закон об обманутых дольщиков, предложенных мной несколько лет назад, и использование для компенсации в случае образования «обманутых» дольщиков» средств, уже собираемых СРО, смогло бы не только облегчить работу строительных компаний, но и остановить рост цен на жилье, — предложил Владимир Коньков.

Вместо заключения

На новость о создании фонда обманутых дольщиков некоторые строители отреагировали обещаниями уйти с рынка долевой недвижимости и прогнозами о подорожании квадратного метра.

Кроме того, на стоимость жилья повлияет и еще одно нововведение. Изменения касаются уставного капитала застройщика, который на момент направления проектной декларации в уполномоченный орган должен быть полностью оплачен. Минимальный размер уставного капитала 2,5 млн. рублей при возведении объектов долевого строительства не более 1500 кв.м., максимальный — 1,5 млрд. рублей при площади объекта более 500 000 кв. м. Сама проектная декларация должна содержать более широкий печень характеристик многоквартирного дома и публиковаться в средствах массовой информации не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения первого договора долевого строительства.

— В итоге, застройщику придется нести расходы и на содержание дополнительного штата, который будет заполнять декларации. Также увеличатся и бюджетные расходы при проверке деклараций, — отметил Владимир Коньков.